Kapellestraat 1 - 3 3421CT Oudewater

MARKTCONSULTATIE
.
In opdracht van gemeente Oudewater bemiddelt Redres de Bouwkunstmakelaar in de marktconsultatie en eventuele verkoop van het voormalige Patronaatsgebouw De Klepper gelegen aan de Kapellestraat 1 – 3 postcode 3421 CT te Oudewater.
.
ALGEMEEN
De Klepper is van groot belang voor de Oudewaterse samenleving. Het is een pand met geschiedenis. Als patronaatsgebouw, als bioscoop en als huiskamer voor verenigingen. Het was ook een plek voor feesten, partijen en condoleances. Inwoners van Oudewater hebben een band met De Klepper.

Door de jaren heen is de staat van het pand verslechterd en is steeds meer duidelijk geworden dat het pand vernieuwing nodig heeft om voort te blijven bestaan. Al in het coalitieprogramma van 2018 “Voor Oudewater, mèt Oudewater! Voortvarend, verbindend en vernieuwend’ wordt De Klepper benoemd als kans om maatschappelijk vastgoed doelmatig in te zetten. Die ontwikkelingsrichting wordt in het Hoofdlijnenakkoord 2022-2026 voortgezet.

De raad van de gemeente Oudewater heeft in februari 2022 op hoofdlijnen het programma voor de nieuwe Klepper vastgesteld. De raad kiest voor een maatschappelijke invulling waar de bibliotheek, loketfuncties en gemeentelijke werkplekken deel van uitmaken, samen met ondersteunende horeca. De nieuwe Klepper moet weer een ontmoetingsplaats worden voor de Oudewaterse samenleving.

** Een huiskamer van de stad! **

Vastgoedbezit is voor de gemeente geen doel op zich en het (her)ontwikkelen van vastgoed behoort niet tot de gemeentelijke kerntaken. Daarom is de gemeente van mening dat herbestemming van De Klepper in beginsel overgelaten dient te worden aan een marktpartij.

LIGGING EN OMGEVING
De Klepper ligt aan de Kapellestraat 1-3 te Oudewater. In het historische stadscentrum, schuin tegenover het stadhuis en in het verlengde van de Visbrug. Het stadscentrum kenmerkt zich door de vele rijksmonumenten. Ook het water is niet weg te denken uit het centrum van Oudewater. Oudewater is immers ontstaan op de plek waar de Hollandse IJssel en de Lange Linschoten elkaar treffen. Oudewater ligt centraal in het Groene Hart op zo’n 35 kilometer van zowel Rotterdam als Utrecht. Sinds 1970 maakt Oudewater deel uit van de provincie Utrecht.

HISTORIE
Het pand is in 1916 gebouwd als R.K. Patronaatsgebouw `St. Antonius’. Rooms-katholieke jongens die de basisschool hadden afgerond kregen hier hun middelbaar onderwijs.

Omstreeks 1950 was het pand behoorlijk in verval geraakt. De grote zaal werd inmiddels ook buiten de Rooms-Katholieke gemeenschap gebruikt voor vergaderingen. Er was ruimtegebrek en herstelwerkzaamheden waren nodig. Om het ruimtegebrek tegen te gaan is dat jaar Kapellestraat 3 aangekocht door de kerk. In eerste instantie om de vrouwelijke jeugd onder te brengen. In de periode 1951-1956 kwam hier verandering in toen het pand een grootschalige restauratie heeft ondergaan. Kapellestraat 1 en 3 werden samengevoegd. Hierin werd onder andere een filmhuis gevestigd om meer inkomsten te kunnen genereren. In de periode 1977-1997 heeft het pand Jeugdcentrum TJOU gehuisvest. In de loop van deze periode zijn er nieuwe aansluitingen gemaakt tussen de Kapellestraat 1 en 3. Dit is bijvoorbeeld terug te zien in de glazen overkapping en de corridor.

Na 1997 is Partycentrum De Klepper ontstaan. Het pand wordt dan ingezet voor feesten en partijen, maar behoudt met het podium ook de mogelijkheid om toneelvoorstellingen te houden. De overige ruimten in het pand worden grotendeels verhuurd aan lokale verenigingen. In 2016 is het eigendom van de toenmalige stichting naar de gemeente overgegaan.

AMBITIE, STREEFBEELD EN KADER
De gemeente ambieert het ontwikkelen van een plek waar de Oudewaterse gemeenschap samenkomt. Een brede maatschappelijke functie waarin de bibliotheek, een passende ondersteunende horecagelegenheid en de podiumfunctie als dragers fungeren, maar waar ook maatschappelijke en gemeentelijke dienstverlening plaatsvindt. Daarnaast is er ruimte voor werkplekken voor het gemeentebestuur en de ambtelijke staf. Een belangrijke voorwaarde is dat het ruimtegebruik in De Klepper sterk wordt verbeterd. De huidige indeling van afzonderlijk toegankelijke ruimten met enkelvoudig gebruik moet worden vervangen door een concept waarin meervoudig en flexibel ruimtegebruik het uitgangspunt is en toegankelijkheid van het pand is geborgd. Deze voorwaarden passen bij de kernwaarden die de gemeente ambieert voor de nieuwe Klepper: Ontmoeten, Ontspannen, Ontwikkelen en Ondernemen. Daarbij dient de herbestemming plaats te vinden aan de hand van de thema’s Verbindingskracht, Erfgoedplein, Innovatie en Creatieve leer-/ werkplaats. Deze thema’s komen in het onderdeel ‘cultuurhistorie’ nader aan de orde.

Het raadsbesluit van februari 2022 vormt het kader voor de herontwikkeling van De Klepper. De gemeenteraad heeft hierin drie richtinggevende keuzes gemaakt:
1. Scenario 2b (sociaalmaatschappelijke bestemming in combinatie met kantoorfuncties) is het uitgangspunt voor herbestemming van De Klepper.
2. Er wordt ingezet op herontwikkeling van De Klepper door een marktpartij waarbij de herontwikkelingsopgave openbaar en transparant wordt aangeboden.
3. Indien herontwikkeling door een marktpartij niet tot een realiseerbaar (financieel haalbaar) plan leidt zal de gemeente de herontwikkeling van De Klepper zelf ter hand nemen.

Met de marktconsultatie met bijbehorend biedboek wordt de stap naar de markt gezet. Marktpartijen worden na de marktconsultatiefase uitgenodigd hun plan en bod in te dienen. Voor wat betreft de (juridische) vorm van uitgifte heeft overdracht van het vol eigendom de voorkeur omdat daarmee maximaal ruimte wordt geboden aan geïnteresseerde partijen om te komen tot een haalbare planontwikkeling. Bovendien past behoud van het eigendom niet in de gemeentelijke visie op de vastgoedportefeuille.

PROCEDURE MARKTCONSULTATIE OP HOOFDLIJNEN
Als leidraad voor deze marktconsultatie is een biedboek opgesteld. De gemeente Oudewater heeft daarin een aantal wensen op hoofdlijnen vastgelegd in een programma van eisen. Doel van de gemeente is het selecteren van een partij die in staat is de herbestemming van De Klepper en de daaropvolgende exploitatie risicodragend op zich te nemen. Voordat dit doel bereikt wordt wil de gemeente via deze marktconsultatie toetsen of de markt interesse heeft in De Klepper gecombineerd met programma van eisen zoals geschetst in het biedboek.

Reactie op de marktconsultatie ontvangen we graag uiterlijk 4 november 2022. U kunt uw reactie aanleveren via Ook kunt u via dit e-mailadres uw vragen stellen. Van 4 november 2022 tot en met 25 november 2022 zal de gemeente in samenspraak met Redres het biedboek en bijbehorende informatie aanpassen naar gelang de reacties die we ontvangen. Het definitieve biedboek zal daarna worden vastgesteld en gepubliceerd. Vanaf dat moment wordt de tijdlijn gevolgd die in het biedboek is geschetst.

BEZICHTIGINGEN
Het is voor de marktconsultatie niet mogelijk de Klepper te bezichtigen.

VRAGEN
Contact over de inhoud van het concept-biedboek verloopt via info at redres punt nl alle vragen, klachten en opmerkingen in het kader van deze procedure kunnen worden gesteld aan verkopend makelaar.

Vragen dienen schriftelijk gesteld te worden en vervolgens ontvangen te zijn vóór de in de planning genoemde datum en tijdstip. Deze vragen mogen gericht worden aan info at redres punt nl

Vragen die later ontvangen worden, worden niet in behandeling genomen. Ingediende vragen en antwoorden worden anoniem gepubliceerd op de datum zoals vermeld in de planning. Vragen die ertoe strekken om min of meer concrete plannen of ideeën te toetsen aan de in deze selectieleidraad aangegeven kaders voor herbestemming worden terzijde gelegd. Contact over alle vragen, klachten en opmerkingen in het kader van deze procedure kunnen eveneens worden gesteld aan verkopend makelaar.

LET OP:
Deze planning is onder voorbehoud. Raadpleeg de website redres punt nl voor de meest actuele informatie.